La presente Nota se emite en el contexto de emergencia sanitaria experimentada en las últimas semanas en España por el brote y extensión de Coronavirus (“COVID-19”), emergencia que ha llevado tanto a los gobiernos autonómicos como al gobierno central español a adoptar una serie de medidas que pueden afectar a las relaciones contractuales en el sector inmobiliario (principalmente, contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda), pudiendo amparar, en función de cada caso concreto, la modificación, suspensión o, en un escenario muy adverso, incluso la resolución de determinados contratos civiles y/o mercantiles.

Sin perjuicio de otras medidas adoptadas por los gobiernos autonómicos y/o locales en su ámbito de competencias, esta Nota analiza el posible impacto sobre las relaciones contractuales del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 (el “Real Decreto”). En este sentido, el Real Decreto ha impuesto una serie de medidas, tales como la restricción del transporte, la clausura de determinados establecimientos y, en fin, el confinamiento de los ciudadanos, salvo por determinados casos tasados, que pueden afectar al cumplimiento de los contratos de carácter inmobiliario.

Asimismo, nos encontramos a la espera de la aprobación de un Real-Decreto Ley por medio del cual se adoptarán medidas concretas y de carácter urgente para responder al impacto económico del COVID-19. En consecuencia, es probable que el Gobierno - y ulteriormente el legislador -, implemente la modificación de algunos elementos de los contratos celebrados entre particulares.

La presente Nota aborda principalmente tres hipótesis distintas:

(i) Supuesto en el que los arrendatarios decidan, como medida de prevención interna, la suspensión temporal de su actividad en el inmueble arrendado, sin que exista una recomendación u obligación que pueda suponer la suspensión de la concreta actividad que desarrolle en el inmueble en cuestión o que, de alguna manera afecte de forma directa a la actividad desempeñada por el arrendatario.

(ii) Supuesto en el que las autoridades competentes tanto nacionales como supranacionales emitan determinadas recomendaciones que puedan afectar a la actividad de los arrendatarios en el inmueble, como medida preventiva de control del contagio y expansión del Coronavirus.

(iii) Supuesto en el que las autoridades competentes, tanto nacionales como supranacionales acuerden medidas que obliguen a suspender temporalmente la actividad en el inmueble arrendado como medida preventiva de control del contagio de los ciudadanos.

En cualquiera de los supuestos anteriores, dada la excepcionalidad de la situación, hay que recordar que las hipótesis planteadas se abordan desde una perspectiva general y que un análisis en profundidad de las circunstancias de cada caso concreto puede llevar a conclusiones distintas.

Con carácter previo, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbano (“LAU”), nuestra recomendación es revisar los contratos de arrendamiento para comprobar si en los mismos existe cláusula de fuerza mayor o cambio adverso significativo (material adverse change) que prevea las posibles consecuencias en caso de darse una pandemia como la del Coronavirus.

Fuera de tales supuestos, a continuación exponemos de forma genérica las tres hipótesis principales que abordamos en la presente Nota.

2.1.- ​Paralización de la actividad empresarial del arrendatario como consecuencia de una decisión interna de la propia compañía

La adopción, de forma unilateral, por parte del arrendatario de planes de contingencia o políticas de prevención conducentes a la clausura de centros de trabajo, siempre y cuando no exista un pronunciamiento de las autoridades competentes que recomiende o, en su caso, obligue a adoptar dichas medidas, debe entenderse como un acto discrecional de la propia compañía motivado por causas externas y, en todo caso, independientes del arrendador. En este sentido, es importante tener en cuenta que el Real Decreto prevé la clausura de determinadas actividades que, teniendo en cuenta su carácter de abiertas al público, puede ser un foco de expansión del Coronavirus. No obstante, entre las medidas adoptadas no está la clausura (o recomendación de clausura) de oficinas u otros centros de trabajo, salvo aquellos expresamente indicados a tal efecto en el Real Decreto.

Teniendo en cuenta lo anterior, y de conformidad con los artículos 1.554 y 1.556 del Código Civil, conviene incidir en que las causas que, de acuerdo con lo expuesto, podrían dificultar el goce pacífico del arrendamiento por parte del arrendatario se encontrarían fuera del ámbito de control del arrendador y, por lo tanto, la eventual falta de pago de la renta, suspensión o resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario no estaría justificada y, por tanto, se trataría de un incumplimiento contractual que daría derecho (en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil) a solicitar el cumplimiento forzoso del contrato en cuestión o a su resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios a favor del arrendador. Asimismo, podría dar causa a un procedimiento de desahucio por impago de rentas.

En cualquier caso, el arrendador deberá continuar cumpliendo con sus obligaciones con arreglo a lo convenido en el contrato de arrendamiento en cuestión ya que, al tratarse de obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, el incumplimiento por parte del arrendatario no faculta al arrendador para interrumpir o suspender en cumplimiento de sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. Por lo que el arrendador deberá continuar manteniendo al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de duración del contrato (artículo 1.554 del Código Civil), ello sin perjuicio de la facultad de resolución del mismo.

Con carácter meramente ejemplificativo, podría establecerse una analogía entre la modificación o suspensión del contrato por causas internas y voluntarias de la compañía y algunos riesgos propios de su actividad, tales como la huelga general, que ha sido interpretada por los tribunales españoles (por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo 27 de junio de 1984) como riesgo inherente de las compañías que en ningún caso puede ser alegado como causa para el incumplimiento de las obligaciones asumidas en los contratos.

2.2.- Paralización de la actividad empresarial del arrendatario como consecuencia de recomendaciones emitidas por las autoridades nacionales o supranacionales competentes

En este segundo supuesto de hecho, se aborda la paralización de la actividad empresarial del arrendatario por cuestiones ajenas, como puede ser por la recomendación de paralizar temporalmente la actividad empresarial en los centros de trabajo como medida preventiva de control del contagio del virus entre los ciudadanos. En este apartado, por tanto, tenemos en cuenta que la recomendación por parte de las autoridades competentes debe tener carácter vinculante y ejecutivo y si dicha recomendación ha sido adoptada en el ámbito propio de sus competencias y siguiendo los procedimientos legalmente establecidos.

Teniendo en cuenta el supuesto de hecho (recomendaciones por parte de autoridades nacionales o supranacionales competentes), y al amparo de las circunstancias planteadas, entendemos que podría contemplarse, muy excepcionalmente y valorando las circunstancias del caso concreto, la invocación por la parte arrendataria de la aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas) ya que podría existir una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias que, de alguna forma, tendría un impacto sobre el contrato y que podrían dar lugar a la modificación del mismo en caso de haberlo convertido en excesivamente oneroso para una de las partes, dada la modificación de las circunstancias concurrentes. En estos casos, en los que podría llegar a ser imposible el cumplimiento del contrato en las condiciones actuales, podría producirse, una alteración del principio general del derecho pacta sunt servanda.

La cláusula rebus supone una flexibilización y factor mitigador del rigor del principio pacta sunt servanda, en virtud del cual el contrato es fuente de obligaciones que han de cumplirse con arreglo a lo convenido (arts. 1091, 1255 y 1278 del Código Civil), siempre con adecuación a las pautas de la buena fe (arts. 7 y 1258 del Código Civil); pues por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se acepta que una profunda alteración de las circunstancias, operante como un aleas anormal dentro del contrato, pueda conducir a la modificación del vínculo obligatorio o a su acomodación a las nuevas circunstancias ya que puede haber sido roto el equilibrio de las prestaciones por haberse tornado excesivamente onerosa a alguna de las partes.

Los requisitos para su aplicación se recogen por completo en las SSTS, 19 de abril de 1985, 9 de mayo de 1983 y 27 de junio de 1984, y son los siguientes:

(i) La premisa esencial es que debe existir un periodo de tiempo entre el momento de celebración del contrato y el de cumplimiento de la prestación: contratos de tracto sucesivo y contratos de tracto único con ejecución diferida (aunque en estos casos su aplicación es muy residual y restrictiva).

(ii) Carácter sobrevenido de las circunstancias que afectan al contrato: circunstancias sobrevenidas, y por tanto, acaecidas con posterioridad a la constitución de la obligación y antes de su cumplimiento. En cuanto al periodo de tiempo -factor que es esencial para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus- que ha de transcurrir entre el momento de celebración del contrato y el momento de cumplimiento de la prestación, depende de las circunstancias del caso concreto.

(iii) Imprevisibilidad del cambio de circunstancias: conforme a la jurisprudencia tradicional, se requiere que el cambio de circunstancias sea imprevisible, es decir, que las partes no hubieran podido tomar en consideración el cambio acaecido. Este análisis requiere realizar una labor interpretativa caso por caso. Además, existe una tendencia general a exigir de manera cumulativa el requisito de la imprevisibilidad y el carácter «extraordinario» de las circunstancias, es decir, acontecimiento extraño al curso de los acontecimientos, que no se repite con frecuencia o regularidad.

(iv) No imputabilidad del cambio de circunstancias: el cambio debe resultar ajeno a la voluntad, comportamiento y esfera de control de las partes y en particular de la parte que quede en desventaja. El Tribunal Supremo no acepta la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en caso de que sea posible al atribuir a alguna de las partes la responsabilidad del cambio sobrevenido.

(v) No asunción del riesgo por la parte en desventaja: el acaecimiento de circunstancias sobrevenidas e imprevisibles no es relevante si el contrato contiene reglas de asignación del riesgo a uno de los contratantes.

(vi) Ruptura de la equivalencia de las prestaciones o excesiva onerosidad: las circunstancias sobrevenidas han de causar una excesiva onerosidad que cause una alteración fundamental en el equilibrio del contrato e irrazonablemente desproporcionada con la contraprestación que se recibe de la otra parte.

Cabe mencionar que la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 25 de enero de 2007 (RJ 2007, 592) exige, en relación con los presupuestos analizados, para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, «la necesidad de que, quien pretende la modificación de lo acordado, pruebe todos estos requisitos, en forma racionalmente conveniente y decisiva». No obstante, el tribunal a la vista de las pruebas presentadas procederá caso por caso a su estimación o no.

Teniendo en cuenta lo anterior, en el supuesto en el que se paralice temporalmente la actividad empresarial en los centros de trabajo como medida preventiva de control del contagio del virus entre los ciudadanos como consecuencia de una recomendación por parte de las autoridades oficiales competentes, será necesario analizar (i) la concurrencia de los requisitos anteriormente analizados al supuesto de hecho concreto y su incidencia real y (ii) si dicha recomendación es vinculante y ejecutiva.

Desde una primera aproximación al supuesto de hecho, concurriendo los requisitos de los apartados (i) a (v) anteriores y siendo el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, se podría acoger por parte de los tribunales la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al mismo para la minoración o en un supuesto extremo, la suspensión de las obligaciones económicas del contrato. No obstante, sería necesario acreditar que las circunstancias sobrevenidas (la paralización temporal de la actividad empresarial del inquilino como consecuencia de una recomendación por parte de las autoridades oficiales competentes) han supuesto una ruptura de la equivalencia de las prestaciones acordadas entre las partes o una excesiva onerosidad para una de las partes en perjuicio de la otra. Esta profunda alteración deberá ser analizada caso por caso y, entre otros factores, en relación con el periodo de tiempo concreto que la correspondiente autoridad oficial competente haya recomendado para la paralización de la actividad empresarial.

Por otro lado, el cambio de circunstancias no debe formar parte del alea normal del contrato. Así circunstancias tales, como las huelgas de trabajadores (STS 27 de junio de 1984), la posibilidad de construir menos altura en un edificio por modificación de las normas de planeamiento urbanístico (STS 14 de diciembre de 1993), la no concesión de determinada subvención (STS 23 de junio de 1997), etc., no pueden ser considerados como circunstancias «extraordinarias», sino situaciones que se enmarcan dentro del riesgo normal del contrato, por lo que el acaecimiento de las mismas no puede considerarse como habilitante para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Asimismo, se aconseja que el arrendador (i) adopte e implemente las medidas y recomendaciones que las autoridades oficiales competentes puedan, eventualmente, aconsejar para una situación como la analizada en el presente apartado y (ii) continúe prestando cualesquiera servicios que tuviese acordados en virtud de los contratos de arrendamiento en aras de minimizar las posibles demandas o reclamaciones por parte de los arrendatarios. Esto es importante en la medida en que puede mitigar el riesgo de que el arrendatario solicite la suspensión o resolución del contrato de arrendamiento.

2.3.- Paralización de la actividad empresarial del arrendatario como consecuencia de obligaciones emitidas por las autoridades nacionales o supranacionales competentes

2.3.1.- La fuerza mayor

Por otra parte, en el caso de que el nivel de emergencia fuera tal que las autoridades competentes ordenaran el cese de la actividad empresarial del centro de trabajo del arrendatario, entendemos que podríamos estar ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida por fuerza mayor del desarrollo de las prestaciones del contrato (artículos 1.105 y 1.184 CC), tanto por parte del arrendatario como por parte del arrendador: a) por parte del arrendatario porque se vería privado del uso del inmueble; b) por parte del arrendador, si en virtud del contrato de arrendamiento se hubiera comprometido a la prestación de determinados servicios en el inmueble y cuyo cumplimiento le fuese impedido.

Siendo los requisitos de aplicación de la fuerza mayor y la cláusula rebus sic stantibus muy similares, la principal diferencia entre ellos es que, el hecho imprevisible e inevitable acaecido durante la ejecución del contrato en la fuerza mayor, hace que la prestación de una de las partes devenga imposible, sin embargo, en la cláusula rebus sic stantibus la prestación no deviene imposible, sino excesivamente onerosa para la parte perjudicada.

Teniendo en cuenta lo anterior, entendemos que en el supuesto de que las autoridades competentes ordenaran el cese de la actividad empresarial del centro de trabajo del arrendatario, la apreciación de la fuerza mayor y la resolución ex lege del contrato de arrendamiento, deberá ser analizada caso por caso, ya que su aplicación no se produce de forma generalizada ni de un modo automático. En este sentido, será necesario acreditar, según las circunstancias concretas de cada caso, la imposibilidad absoluta de, al menos, una de las partes de llevar a cabo la prestación acordada de conformidad con el contrato de arrendamiento. También en este caso, en aras a evitar una resolución contractual, habrá que atender a la posibilidad de las partes de cumplir con el contrato.

Por tanto, el cierre de la actividad empresarial del centro de trabajo del arrendatario por exigencia de las autoridades oficiales competentes en aras de controlar una pandemia (según la última información publicada el 11 de marzo por la OMS), podría suponer en algunas compañías la imposibilidad absoluta de la prestación convenida (a modo meramente ejemplificativo, una empresa logística o una empresa de transportes). No obstante, en compañías en las que la propia naturaleza de la prestación de sus servicios facilite el diseño de planes de contingencia específicos para proteger a sus empleados del virus con medidas como el fomento del teletrabajo de manera temporal, no existiría una imposibilidad absoluta del cumplimiento de las prestaciones acordadas por parte del inquilino. Es conveniente destacar, que para la propia viabilidad de una medida de prevención y protección de los trabajadores del arrendatario como es la del teletrabajo, es indispensable hacer uso del espacio alquilado ya que los medios informáticos, VPN (Virtual Private Network), etc. se situarían en el mismo.

Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, en el supuesto en el que el inquilino no haga uso del centro de trabajo arrendado para desarrollar su actividad como consecuencia de una exigencia de las autoridades oficiales, pero siendo posible su desarrollo mediante la implantación de medidas como el teletrabajo de forma temporal, entendemos que (i) no existiría una imposibilidad absoluta del cumplimiento de las prestaciones acordadas por parte del inquilino; (ii) el arrendatario estaría haciendo uso de la superficie arrendada pero a través de un plan de contingencia; (iii) que el edificio alquilado seguiría a total disposición del arrendatario y no del arrendador, que no podría hacer uso o disposición sobre el mismo; y (iv) que los elementos móviles del inquilino, necesarios para la realización de su actividad profesional, continuarían estando el edificio. Por tanto, entendemos que, atendiendo al supuesto planteado, el mismo no puede servir de pretexto al arrendatario para instar la fuerza mayor y con ello, la resolución del contrato de conformidad con el Código Civil.

2.3.2.- Pandemia como causa de fuerza mayor

Recientemente la Organización Mundial de la Salud (OMS) ha catalogado la epidemia de Coronavirus como pandemia al haber alcanzado una expansión geográfica por gran parte del planeta. En este sentido, a continuación incluimos el análisis de las principales implicaciones que pueden afectar a los contratos de arrendamiento por el hecho de que se haya elevado a la categoría de pandemia la epidemia por Coronavirus.

De acuerdo con la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de diciembre de 2013, y a pesar de que contempla un supuesto de hecho distinto (la aplicación del concepto de fuerza mayor en materia de consumidores y usuarios), en su fundamento jurídico tercero, apunta que las medidas que pueda adoptar el arrendatario, en concepto de fuerza mayor, siguiendo los protocolos exigidos por la OMS para la contención del virus (en el caso de la sentencia en cuestión, la Gripe A o H1N1) podrían ser causa suficiente para la modificación puntual del contrato y, en caso de que la prestación prevista en el contrato deviniera totalmente imposible, podría dar lugar a la resolución contractual.

Por otro lado, recomendamos que el arrendador revise las coberturas de las pólizas de seguro que tengan vigentes a los efectos de confirmar si se prevé en las mismas la cobertura de riesgos derivados de epidemias/pandemias.

2.3.3.- Fuerza mayor por aplicación de las medidas previstas en el Real Decreto

De conformidad con los artículos 7 y 10 del Real Decreto, es posible que, en determinados contratos de arrendamiento, como puede ser locales comerciales, las medidas adoptadas por el Gobierno supongan la imposibilidad de continuar con las obligaciones previstas en el contrato para cada una de las partes y, por tanto, podría dar lugar a la aplicación de la cláusula de fuerza mayor. No obstante, como venimos diciendo a lo largo de la presente Nota, habría que analizar caso por caso si los mencionados artículos resultan de aplicación en cada caso concreto o si no hay alternativas a la resolución o suspensión contractual. A modo ejemplificativo, para los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda destinados a oficinas, las medidas no suponen restricción alguna (ya que esta actividad no está incluida dentro del catálogo de servicios restringidos) y, por tanto, no se trataría, en un análisis inicial, de un supuesto de fuerza mayor, sino que estaríamos, dependiendo del caso concreto, en las opciones previstas en los apartados 2.1 (incumplimiento contractual) o 2.2 (rebus sic stantibus).

Como se ha expuesto a lo largo de la Nota, es fundamental tener en cuenta que nos encontramos en un escenario prematuro y pretemporal, en el que debe primar el principio de cautela, pues desconocemos absolutamente los pasos que va a seguir esta crisis, no ya sólo desde un punto de vista médico, sino especialmente desde un punto de vista económico, pues es previsible que se sumen otros factores que puedan hacer que la paralización de la actividad económica, el impacto en el mercado bursátil o incluso la entrada en una situación de recesión puedan ser mucho más agravadas y acentuadas de lo inicialmente esperado o previsible.

Las consecuencias jurídicas van a depender, esencialmente, de esos factores que actualmente desconocemos, pues no es lo mismo que esta situación se pueda alargar un mes que cuatro, por cuanto que el impacto económico será exponencial en función del tiempo de duración. Tampoco es baladí el impacto real que la pandemia pueda tener en la actividad diaria de los ciudadanos. Asimismo, las decisiones de las autoridades competentes, tanto a nivel nacional como autonómico, podrían incidir en la previsión de interposición de hipotéticas demandas, si bien desconocemos en la actualidad las circunstancias concretas que las podrían justificar o amparar; debiendo tener en cuenta que cualquier cambio podría modificar de forma sustancial la situación actual.

En un plano meramente hipotético, podría plantearse la interposición de acciones de cara a exigir la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, si bien debemos tener en cuenta que la misma se ha de analizar caso por caso. Por otro lado, en algunos supuestos de fuerza mayor (o caso fortuito), que también habría que analizar y justificar de forma detallada caso a caso, se podrían recibir demandas exigiendo la resolución contractual en los casos en los que pueda ser absolutamente imposible prestar el servicio o en los que pudiera concurrir una carencia sobrevenida del objeto. Teniendo en cuenta las medidas adoptadas por el Real Decreto, es probable que algunos arrendatarios intenten promover solicitudes de resolución contractual de forma amistosa y extrajudicial y, en aquellos supuestos de empresas que sufran un mayor impacto económico, a buen seguro instarán judicialmente esta resolución o, en algunos casos, incluso se podrían plantear la solicitud de adopción de medidas cautelares junto con la demanda de resolución (dependiendo de la dimensión del negocio).

Por último, debe significarse que estamos a la espera de la anunciada aprobación, en el día de hoy, de un nuevo Real Decreto-Ley por el que se adoptarán medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19. En consecuencia, como apuntábamos al inicio de la presente Nota, es probable que el gobierno - y ulteriormente el legislador -, con el ánimo de evitar, entre otras cuestiones, una litigación masiva en las relaciones jurídico-privadas (y específicamente en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda) implemente la modificación de algunos elementos de los contratos celebrados entre particulares (p.ej. prórroga de plazos, suspensión de pagos de hipoteca, etc.).

Lo anterior, como decimos, impide en este momento adelantar las posibles consecuencias judiciales y, consecuentemente, la eventual aplicación de los efectos de la fuerza mayor (y del caso fortuito) o la cláusula rebus.